Droit immobilier

Le rôle du notaire et les droits d'enregistrement

Le Notaire, au Maroc comme en France, est incontournable, garant de l'état de droit et arbitre impartial des contrats qui sont passés en son étude, dont il assure la moralité et la sécurité juridique. Il a pour mission d'effectuer les diverses formalités fiscales et juridiques, nécessaires à la perfection des contrats selon les dispositions légales et de faire authentifier les actes par des droits d'enregistrement, des impôts et taxes et de prévenir ainsi tous litiges.

D'autre part, pour mieux cerner le mouvement des capitaux investis sur le territoire Marocain, l'état a établi en chartre certaines règles.

Le Notaire doit donc déclarer votre acquisition auprès de l'office des changes et cela pour que l'office puisse bénéficier de la valeur qui se rapporte aux fonds rapatriés dans le cas de revente.

Voici un barème des frais à prévoir, si le bien est un local à usage de résidence ou un terrain non construit avec engagement de construire dans un délai de sept ans:

- Droit d'enregistrement 2,5% (habitation à usage d'habitation au moins pendant trois ans) ou 5% (habitation en vue d'une revente avant trois ans
- Taxe notariale: 0,5%
- Conservation foncière: 150,00 dirhams frais fixe + 1%
- Honoraires Notaire: 1%

Il faut prévoir, au cas par cas, et là nous serons présents pour vous renseigner et vous conseiller, des frais supplémentaires, par exemple pour le titrage d'un bien vendu en melkia (voir rubrique statut du bien immobilier loi coranique)…

Le dédale de la loi coranique peut vous paraître incompréhensible et très compliqué! Nous allons essayer d'aller à l'essentiel.

Les européens peuvent acquérir en toute sécurité des biens, que peu de personnes osent approcher par manque de connaissances, et qui de ce fait bénéficient d'un prix de vente moins élevé.

Cependant nous avons pu constater, et cela est quelquefois dramatique, que des européens se sont laissés entraîner par des personnes peu avisées, à acquérir des biens soumis à la loi coranique en passant des actes devant des adouls et se sont retrouvés à la finale non propriétaires légaux de ces biens.

Un conseil: si vous utilisez les services des personnes appelées "semsars" que vous trouvez dans leurs boutiques en Médina ou sur le bord des routes et même à l'intérieur des terres et qui peuvent effectivement vous présenter des biens pour lesquels vous aurez un "coup de cœur", dès que vous commencez à avancer dans l'affaire prenez toutes les précautions!
Rentrer en contact avec le Centre Régional des Investisseurs ou avec un Notaire pour faire examiner les papiers présentés par le vendeur.

Voici les grandes lignes des biens immobiliers sous statut de la loi coranique:

Une personne qui cultive une parcelle de terre ou vit sur un terrain, construit ou non, pendant une période ininterrompue de 10 à 15 ans, bénéficie d'un droit d'usage.

Ce droit d'usage peut être officialisé en se présentant devant deux notaires coraniques (les adouls) qui entendent douze témoins attestant que le demandeur occupe bien le terrain depuis plus de dix ans.

Un acte est alors établi qui décrit le terrain en reprenant des points de repères naturels avec une esquisse et en tenant compte des droits des tiers.

L'acte et la description du terrain sont alors rendus publics.

Les responsables territoriaux cherchent des renseignements sur des éventuels ayant droits, l'acte est affiché dans les lieux publics et notamment dans les souks communaux qui se tiennent

Si, après cette démarche, aucune opposition n'a eu lieu, la "melkia" peut être établie.

La "melkia" est parfaitement valable juridiquement et procure déjà un bon niveau de sécurité foncière.

Elle est souvent incontournable car un gros pourcentage du stock foncier marocain se trouve dans ce cas de figure.

Il est clair qu'une volonté politique se dégage afin que les biens immobiliers soient sortis de leur statut coranique et transférés vers le Droit moderne, d'où l'étape suivante.

Un européen qui doit acquérir un bien immobilier en "melkia" doit obligatoirement entamer la seconde étape ci-dessous définie et dans la majorité des cas à ses frais.

Cependant, nous recommandons toujours une lecture minutieuse de la "melkia" par le Notaire avant la signature du compromis de vente

Avec la "melkia", une réquisition de numéro d'immatriculation de titre foncier est demandée.

Un relevé effectué par un géomètre assermenté doit accompagner cette demande.

Puis, c'est le bornage officiel par un géomètre dépêché sur les lieux par la Conservation Foncière avec convocation des propriétaires riverains.

Ensuite c'est la publicité officielle du projet d'inscription dans la conservation foncière du bien et dans le journal officiel.

Si aucune opposition n'est transmise, c'est l'inscription au livre foncier, et enfin la délivrance du titre foncier.

Ceci n'est qu'un résumé très simplifié, aussi nous vous recommandons, encore une fois, de vous faire conseiller et assister dans ces démarches par des personnes compétentes.

A NE PAS TOUCHER LES TERRAINS EN "GUICHES"!

Historiquement, ces terrains, pour la plupart, ont été donnés par l'Etat à des militaires en remerciement de services rendus. Ces terrains « guiches » appartiennent toujours à l’état même s’ils ont été transmis aux héritiers des bénéficiaires. Cela signifie que la propriété ne peut pas être vendue et que l'on peut juste bénéficier d’un droit de jouissance du sol.

La fiscalité marocaine et ses avantages

Réductions fiscales

Les investisseurs étrangers dans le domaine de l'immobilier bénéficient d"un régime de convertibilité qui leur garantit:
- Le transfert, hors du Maroc, des produits de la vente des biens immobiliers et des revenus locatifs nets (après impôts) sans limite dans le temps et dans le montant des revenus produits par les investissements;
- Le transfert, hors Maroc, de la plus value nette de la cession du bien immobilier.
Exonération totale du profit immobilier en cas de cession d’un immeuble à usage de résidence principale depuis 10 ans.
- Exonération partielle du profit immobilier en cas de cession d’un immeuble occupé à titre de résidence principale entre 5 et 10 ans.
- Absence de droits de succession

De plus, la loi de finances (1995) prévoit l'allègement et la simplification des procédures administratives liées à la réalisation des investissements.

D'autre part, les investisseurs dans le secteur de l'immobilier bénéficient également d'exonérations et de réductions concernant les taxes et impôts ci-dessous énumérés:
- Exonération de la taxe urbaine pour les constructions nouvelles pendant cinq ans
- Exonération totale du profit immobilier en cas de cession d’un immeuble à usage de résidence principale depuis 8 ans.
- Exonération des revenus locatifs de l’impôt sur le revenu (IGR) pendant les 3 années suivant l’achèvement des constructions.
- Exonération de la taxe urbaine pendant 5 ans.
- Les non-résidents bénéficient en outre des dispositions des conventions fiscales tendant à éviter la double imposition conclues entre le Maroc et de nombreux pays.

Avantages fiscaux pour les retraités

Les personnes bénéficiant d’une pension de retraite de source étrangère bénéficient de la réduction qui peut aller jusqu'à 80 % du montant de l’impôt dû au titre de la pension de retraite.
Seule condition : transférer à titre définitif cette pension sur un compte en dirhams non convertibles au Maroc, en sachant qu’il est possible de transférer uniquement la partie nécessaire au train de vie sur place.
Quels sont les retraités qui ne rêvent pas de la qualité de vie que l'on trouve au Maroc et qu'il ne pourrait s'offrir dans leur pays d'origine?
A trois heures d'avion de l'hexagone le soleil les attend… Ici un retraité français est riche par rapport au niveau de vie local et peut s'entourer d'un personnel attentionné…
Ils sont déjà environ 40 000 à avoir traversé la Méditerranée et n'en éprouvent aucune nostalgie, bien au contraire!